¿Para quién es “el mercado de la vivienda”?

En el Perú hay decenas de estudios y varias empresas especializadas en producir y actualizar información sobre el “mercado de la vivienda”. Así también se determina quiénes pueden y quiénes no pueden pagar la vivienda que las empresas producen para la venta, con el dinero del Estado. Los que quedan fuera constituyen la demanda no solvente en vivienda. No se trata de estudios sobre las necesidades de vivienda de la población, sino del mercado para determinado tipo de empresas. Es más, se ha hecho costumbre clasificar a las familias siguiendo las pautas de esos estudios de mercado, que jerarquizan al consumidor por sus ingresos, entre otros asuntos.

Por ejemplo, el mejor y adinerado consumidor es el “Sector A”, luego viene el “B” y así hasta el sector “E”. No sucede lo mismo con los estudios oficiales y los propios de la economía. Las clasificaciones oficiales jerarquizan a las poblaciones en deciles o quintiles, siendo el quintil 1 el más pobre y el 5 el más rico, lo que es la regla internacional. Al mercado productor de viviendas nuevas le interesa el mejor consumidor, el tipo “A”. Pero a las autoridades públicas del mundo, le interesa desde el más pobre al más rico, empezando por el quintil 1 que es el más pobre. ¡Qué diferencia! Desafortunadamente, ahora las propias autoridades hablan en el lenguaje del mercado y el consumidor y es más frecuente oír de los sectores ABCDE (por supuesto que el E nunca es atendido) que de las clasificaciones oficiales que no aparecen en la prensa. Los ideólogos de CAPECO muchas veces citan la experiencia colombiana. Deberían aprender eso de ellos.

Como se sabe, el Perú se ha comprometido a utilizar un lenguaje inclusivo en su política pública. Los empresarios y sus representantes en el parlamento son libres de destacar el mercado que les interesa, pero las autoridades y los medios no debieran utilizar un lenguaje excluyente al referirse al problema de la vivienda. Es decir, tendrían que explicar qué se piensa para atender las necesidades de las mayorías que pertenecen a los sectores 1, 2 y 3 de nuestra sociedad.

No hay un estudio publicado en Lima sobre el “problema de la vivienda”, ya no digamos en Comas o Villa María del Triunfo, sino siquiera en Los Olivos, Jesús María o en San Miguel, que son distritos más afluentes. No sabemos si los departamentos de los nuevos edificios que se construyen, digamos en Breña, serán habitados por los jóvenes que nacieron y crecieron en ese distrito y que pertenecen a los sectores 1,2 y 3. Tampoco tenemos noticias de la oferta inmobiliaria para quienes viven en el Rímac o en el Centro Histórico de Lima, en viviendas tugurizadas. Como es conocido, el nuevo proyecto en los enormes terrenos que fueron del Cuartel Hoyos Rubio del Rímac, no será para las familias que viven hacinadas en tugurios del Rímac a quince cuadras del lugar, ni para reubicar a quienes habitan en las cercanas lomas de la Pampa de Amancaes.

Si menciono sólo a distritos de Lima, ello se debe a que el grueso de la información sobre las ciudades y sobre adónde van los proyectos de construcción de viviendas, el llamado “mercado inmobiliario”, solo habla de Lima y no de Madre de Dios, de Iquitos, del Cusco o de las decenas de importantes ciudades de menor rango poblacional.

Ahora bien: todos conocen que el mercado de la vivienda nueva producido por las empresas no es el único mercado de la vivienda. Existe un gran mercado de quienes --de todos los niveles de ingreso-- contratan a quien le edifique en un terreno que ya posee, y también un enorme mercado de quienes autoconstruyen, aunque sin el apoyo público. Estos últimos son calificados despectivamente de informales. Estos mercados son los que más consumen cemento, ladrillo y acero de construcción, pero que en su actividad atentan contra los que buscan producir urbanizaciones y conjuntos residenciales llave en mano. El piloto automático en las políticas de vivienda está lleno de este lenguaje que parece el normal, pero que resulta engañoso.